|
|
ממליגה ©
כל הזכויות שמורות
 |
|
מגרש למכירה ברומניה |
Real Estate in Romania |
|
קרקע מופשרת לבנייה רומניה |
Land for Sale in Romania |
|
|
הצעת עסקית להשקעה במיזם תיירותי ברומניה
רקע:
- במסגרת המיזם מוקמת מלונית הנקראת BUJOR DE MUNTE השייכת לחברת S.C BELVEDERE ANDY בבעלות מלאה של הגברת רוזליה דולינגר והאדון מאיר יגאל.
- הגברת רוזליה דולינגר, יהודיה ישראלית המתגוררת כ-4 שנים ברומניה, שותפה בחברה משמשת כמנכ"לית החברה בפועל ומובילה את תכנון המלונית ובנייתה.
- האדון מאיר יגאל, משקיע ושותף אסטרטגי בחברה, מתגורר בישראל ומקדם את אסטרטגית השיווק מישראל.
- בנוסף מר' אהרון ישראל, גר בישראל משמש כאחראי על גיוס ההון לפרויקט.
החברה רשומה ברומניה ברשם החברות המקומי . לחברה ישנם אישורים מרשם החברות לעסוק בבניה ובתיירות, וכן בפעילויות נוספות כגון מסחר במוצרים שונים, מסחר קמעונאי של סחורות שונות וכן מתן שירותים כגון הסעות ביבשה, פעילויות החזקה וכן שירותי מסעדות בתי מלון וברים.
- המלונית נבנית בדרום מערב רומניה, במחוז HUNEDOARA לרגלי רכס הרי ה- PARANG בגובה 1,200 מטר מעל פני הים מעל עמק ה JIU הידוע ביופיו המדהים.
- באזור המלונית ישנם שני אתרי סקי: האחד STRAJA , אתר גדול ומפותח מרוחק יותר מהמלונית והשני PARANG, הממוקם בקרבת המלונית ונמצא בימים אלו בשלבי פיתוח מתקדמים.
עמק ה JIU הוכרז מלפני כ-10 שנים כאזור פיתוח א'. מאז הושם דגש גם מצד השלטונות וכן מצדם של גופים פרטיים על פיתוח תיירותי מואץ.
השירותים המוצעים ע"י המלונית:
קיץ:
- רכיבה על סוסים
- אופני הרים
- מסעות רגליים
- מסעי הישרדות
- מצנחי רחיפה
- סיורים במוקדי התיירות במחוז
- סיורים במערות ושמורות ייחודיות
- סיורי ג'יפים
חורף:
- השכרת ציוד סקי
- הדרכה ולימוד סקי
- הסעות לאתר הסקי STRAJA
- השכרת מזחלות
מיקום ומידע כללי:
- המלונית ממוקמת כ-15 ק"מ מהעיר PETROSANI מחוז HUNEDOARA . בירת המחוז היא העיר DEVA הנמצאת כ 100 ק"מ מהאתר.
- המלונית ממוקמת לרגלי הרכס PARANG אשר מהווה חלק משרשרת הרי הקרפטים.
- הערים הקרובות ביותר למלונית נמצאות בעמק ה-JIU ( כ-15 דקות נסיעה מהאתר): PETRILA, LUPENI , PETROSANI, VULCAN.
- האוכלוסייה המקומית מונה כ-200,000 תושבים. השפות המדוברות באזור הן: רומנית, הונגרית ,גרמנית ואנגלית.
- באזור שני אתרי סקי כפי שהוזכר. המרחק לאתר המרוחק STRAJA הינו כ- 20 ק"מ. באתר שליד המלונית, ה- PARANG ,קיימים 3 מסלולי סקי ועוד 3 אשר יפתחו לקהל הרחב בקרוב.
- ב-PARANG ישנו רכבל פתוח להסעת התיירים למעלה ההר ובחזרה. בימים אלו נבנה רכבל סגור וגדול נוסף לנוחיות התיירים.
- המלונית ממוקמת 40 ק"מ משמורת הטבע הלאומית RETEZAT . זו שמורה גדולה ומרתקת בעלת 100 אגמים ונוף משתרע מדהים ביופיו.
- התיירות לאזור מגיעה בעיקר מ: רומניה, צ'כיה, הונגריה, קרואטיה, אוסטריה, גרמניה וישראל.
- הטמפרטורה בסביבת המלונית מגיעה לכ- 23 מעלות צלזיוס בקיץ ולכ- 20 מעלות בחורף.
- שדות התעופה הקרובים למלונית נמצאים בערים: CLUJ כ- 250 ק"מ ו TIMISOARA כ- 240 ק"מ. המרחק מבוקרשט בירת רומניה כ- 400 ק"מ.
- מרכז מסחרי גדול ומודרני מוקם בימים אלו בעיר Petrosani. פתיחה צפויה באמצע 2008.
- בימים אחו מוקם מלון 5 כוכבים במרכז העיר, על ידי חברה אוסטרית.פתיחה בסוף 2008.
- החלה הקמה של שני רכבלים נוספים אחד פתוח ואחד סגור, באתר הסקי שליד המלונית. כמו כן מבוצעות עבודות שדרוג של מסלולי
בתי מלון ומקומות לינה באזור:
- במלונית 18 חדרים זוגיים ועוד 3 סוויטות (בעלות שתי חדרים כל אחת). המלונית ממוקמת בסמוך למלון רוסו בעל 60 חדרים ושניהם היחידים שקבלו דרגת תיירות. דרגתם 3 כוכבים.
- למרות ה-3 כוכבים, רמת המלונית על כל שרותיה גבוהה אף יותר ומתאימה בהחלט לדרשות ולסטנדרטיים האירופיים הגבוהים.
- באתר קיימים עוד בתי נופש קטנים בעלי מספר בודד של חדרים ואשר רמתם ( הלא רשמית) כ- 2 כוכבים.
ייחודיות האזור:
- רומניה נכנסה לאיחוד האירופאי בתחילת 2007 ונתוני הצמיחה מאז כניסתה מעודדים ונמצאים בעליה מתמדת. התוצאה: משיכה מסיבית של משקיעים מכל העולם במיוחד לנדל"ן תיירותי. התיירות מהווה היום אחד מענפים המבוקשים והמתפתחים ביותר ברומניה.
- עמק ה- JIU הוגדר כאזור מועדף בדומה אצלנו לאזור פיתוח א'. קיימות תוכניות ממשלתיות ופרטיות אשר יביאו לצמיחה ולשגשוג האזור עכשיו ובשנים הקרובות.
ניתן לבקר באתר האינטרנט www.jiuvalley.com ולהתרשם.
- המלונית ממוקמת במקום הררי וקסום בגובה 1200 מטר.
- המלונית מוקפת נוף פסטורלי ומיוחד בקיץ ובחורף. המלונית מציעה מגוון רחב של פעילויות כפי שתואר לעיל.
- בקרבת האתר נמצאת שמורת הטבע RETEZAT , מהמיוחדות והבודדות באירופה. מעבר לנוף ול-100 האגמים המצויים בשמורה ניתן למצוא בה דובים , דביבונים, צבאים, חתולי בר ועוד בעלי חיים , שדי נדיר להיתקל בהם.
- גם אתרים היסטוריים ניתן למצוא באזור. לדוגמא: מצודת DEVA , חורבות העיר SARMIZEGETUSA שנוסדה ב-106 אחרי הספירה, טירת HUNEDOARA וכן אתרים רבים אחרים. ניתן גם לבקר גם במערות הנטיפים המדהימות שבאזור.
סטאטוס המלונית כיום:
- שטחה הבנוי של המלונית הוא כ-1,500 מטר מרובע. הבנייה מחולקת לשני מבנים: מבנה ראשון הכולל 11 חדרים זוגיים, 2 סוויטות, מטבח, לובי, חדר אוכל ומחסנים, נבנה על שטח של כ- 900 מטר מרובע. המבנה השני הכולל 7 חדרים זוגיים, 1 סוויטה חדר ישיבות ומשרד, נבנה על כ 600 מטר מרובע.
- סה"כ שטח המגרש השייך לחברה הוא 12,000 מטר מרובע.
- השטח הבנוי נרשם בטאבו ואילו יתרת השטח נמצא בהליכי רישום בימים אלה.
- מעבר לשטח הבנוי תיבנה מרפסת גדולה עליה ימוקם ציוד וזיווד לארוחות מחוץ למלונית.
- הבניה של החלק הראשון הסתיימה.
- הבנייה בחלק השני עומדת על יותר מ-70%
- הערכת זמן לגמר הבניה הכנסת כל הציוד והריהוט ופתיחת המלונית לתיירים: דצמבר 2007.
תוכניות עתידיות:
- הכנת תשתיות לספא + בריכת שחיה.
- התקנת ספא הכולל: ג'קוזי , ברכת שחיה וסאונה.
- פיתוח המגרש הכולל: שרותי מסעדה באוויר הפתוח.
- רכישת הווילות הסמוכות למלונית, שדרוגן והפעלתן כתוספת למלונית.
- רכישת מגרשים ומבנים תיירותיים נוספים המקורבים יותר לאתר הסקי.
הגיוס מתחלק לשתי מטרות עיקריות:
- עתודה לגמר עבודות במלונית טרם הפעלתה.
1.1 יצירת תזרים מזומנים לתפעול ל- חודש הראשון מרגע פתיחת המלונית לקהל הרחב.
- תוכניות עתידיות. הגיוס עבור התוכניות העתידיות יעשה לאחר הגיוס הראשוני. יתכן שבאם הגיוס הראשוני יסתיים בתוך זמן קצר ( עד חודשיים) יוחל בגיוס השני עוד לפני פתיחת
המלונית לקהל הרחב.
סכומי הגיוס הנדרשים:
- עבור המטרה הראשונה נדרש סכום של 80,000 יורו.
70,000 יורו מתוך הגיוס יועבר לגמר עבודה, בעיקר עבור ציוד ומכשור.
10,000 יורו הנותרים ישמשו כתזרים מזומנים וכעתודת הון חוזר עבור התחלת הפעילות של המלונית.
- עבור המטרה השנייה הכוללת: תשתיות לספא ובריכה + כל הבנייה והציוד נדרש סכום של 200,000 יורו.
- עבור המטרה השנייה הכוללת: רכישת מבנים נוספים/ מגרשים נוספים/ מבנים סמוכים למלונית נדרשת השקעה החל מ-150,000 יורו נוספים.
חלוקת מניות:
- החברה מציעה עבור השקעה של 80,000 יורו לחלק 9% מסה"כ מניותיה , כלומר תשואה למשקיע של כ-1,750 יורו חודשי, שזה כ-21,000 יורו שנתי, כל זה לפני מס.
- התשואה על הון הצפויה למשקיעים הינה כ- 26% שנתי לפני מס.
צפי לרווח עתידי נוסף למשקיעים עבור המטרה הראשונה והשנייה:
- החברה רוצה כאמור להרחיב את פעילות המלונית מעבר למה שמוצע כיום. הוספת ספא ובריכה יגדילו את הכנסות המלונית.
- מתן שירותי מסעדנות באוויר הפתוח בקיץ יצור הכנסה נוספת.
- רכישת מבנים ומגרשים נוספים יגדילו משמעותית את מספר החדרים ויצור הכנסה נוספת ומאד משמעותית למלונית.
- כנגזרת מהגדלה משמעותית בהכנסות החברה, צפויה גם עלייה ניכרת בשורת הרווח.
מדיניות המיסוי ברומניה:
- מס החברות נהוג ברומניה הוא: 16% .
- מס על רווחי דיווידנד הוא 16% גם.
- לתושב ישראלי כדאי לבדוק את נושא תאום המס על דיווידנד, בהתאם לחוקי המס בארץ. המס על דווידנט בארץ הוא 25%.
- בכל מקרה כדאיות ההשקעה ברומניה היא משמעותית גבוהה מזו שבארץ גם מהיבט המיסוי. מס החברות הנהוג בארץ הוא אמנם במגמת ירידה מתונה אך עדיין מאד גבוה: 30%. במונחים אחוזיים הרי שהמס בישראל גבוה בכ 90% מהמס ברומניה.
צפי הכנסות ורווחים למלונית:
לפי תפוסה ממוצעת שנתית של 65%:
- מבלי להתייחס לתוכניות העתידיות צפי ההכנסות לחודש : 44300 יורו.
- הרווח החודשי לפני מס הצפוי : 19400 יורו.
חלוקת מניות למשקיע בהתאם לגובה ההשקעה:
לפי תפוסה ממוצעת שנתית של 65%:
- עבור סכום השקעה של 80,000 יורו יקבל כאמור המשקיע 9% מסה"כ מניות החברה.הרווח הצפוי למשקיע בהתאם לתחזיות הנ"ל יהיה כ- 20,880 יורו בשנה ואשר מהווים כ-9% מרווחי המלונית לפני מס. המשמעות : כ- 18.5% תשואה שנתית נטו על ההשקעה. (לאחר 16% מס חברות ו 16% מס על הדיווידנד) כלומר רווח נקי שנתי לאחר מס של כ-4800 יורו.
- עבור השקעה של 40,000 יורו יקבל המשקיע 4.5% מסה"כ מניות החברה. הרווח הצפוי באותם תנאים יהיה כ-10,440 יורו שהם 4.5% מסה"כ הרווח הכללי של המלונית אחרי מס. גם במקרה זה התשואה נטו השנתית על ההשקעה תהיה כ- 19.5%, כלומר כ7400 יורו.
- עבור השקעה של 150,000 יורו באותם תנאים, יקבל המשקיע 17% מסה"כ מניות החברה. הרווח הצפוי למשקיע יהיה כ- 39,500 יורו בשנה שהם כ 26% מסה"כ הרווח השנתי של המלונית לפני מס. גם במקרה זה התשואה שנתית נטו על ההשקעה תהייה כ- 18.5%, שזה אומר כ 27,750 יורו.
- יש לציין שתחשיבים אלו בוצעו בצורה מאוד שמרנית ומתייחסים לפעילות הראשונית בלבד ללא התחשבות ביתר הפעילויות של המלונית שכמובן יגדילו את ההכנסות ואת הרווחים של החברה.
הרווח ההוני והחזר ההשקעה למשקיע:
כמוזכר לעיל עבור השקעה של 80000 יורו מוצע 9% ממניות החברה.
שווי הנכס לגמר הבנייה והקרקע בעוד כ: 6 - 8 חודשים:
1,050,000 (מיליון וחמישים אלף ) יורו שווי בניה (700 יורו למטר מרובע מוכפל ב-1500 מטר מרובע בנוי). הסכום כולל כל ההוצאות הבניה והתשתיות (מים, גז וחשמל).
- עלות כל הרהוט למבנה 1 ומבנה 2 : 80000 יורו
- שווי הקרקע לפי 12000 מטר מרובע כפול 25 יורו : 300000 יורו.
- ציוד ומכשור+ תזרים 10000 יורו (השקעת המשקיע): 80000 יורו
המשקיע ישביח בטווח של כ 8 - 6 חודשים את ערך הנכס היחסי שלו לפי:
- שווי סה"כ הנכס שיהיה מוכן כולל הציוד והריהוט - לקראת הפתיחה לקהל הרחב: 1,200,000 יורו
- שווי קרקע לפי 25 יורו למטר מרובע : 300,000 יורו.
סה"כ שווי נכס כולל הקרקע: 1,500,000 יורו.
רווח הוני למשקיע: 55000 יורו שהם 65% על השקעה של 80000 יורו בתוך 8 החודשים הקרובים.
החזר ההשקעה למשקיע יהיה כ 5 שנים לכל היותר.
שוק הנדל"ן ברומניה - עורך דין לנדל"ן ברומניה
משרד דורון טיקוצקי קנטור גוטמן ועמית גרוס עורכי דין.
|
יצירת קשר להשקעה בנכס ברומניה |
Investment Contact in Romania |
|
- שם פרטי ומשפחה (בישראל):
- יגאל מאיר
- טלפון נייד:
- +972-54-3043238
- דואר אלקטרוני:
|
|
|
עסקים ודירות ברומניה |
Business & Apartments in Romania |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
)
דוא"ל: